Présentation

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Origine du projet

En 2012, à l’occasion de discussions sur le PUD (plan d'urbanisme directeur) de Nouméa, les représentants d’organisations professionnelles de l’immobilier ont soulevé la question du manque d’informations sur les prix du marché immobilier calédonien.  Pour les ménages, le logement est le premier poste de dépenses.
Cette demande fut intégrée au plan stratégique de développement de la CCI.

2013, une convention entre l’ISEE, la Chambre Territoriale des Notaires et la CCI a permis d’initier la mise en place d’un observatoire de l’immobilier. Le recensement des transactions a démarré en janvier 2014.

2015, l’observatoire de l’immobilier est mis en ligne sur NC-éco

Fréquence de mise à jour
Une analyse annuelle 
Un baromètre trimestriel : principaux indicateur

Retrouvez le panorama 2015 ici

Retrouvez le panorama 2014 ici

Suivez les volumes de transactions trimestrielles ici

 

 

Méthodologie

Les données présentées reflètent les transactions immobilières enregistrées par 4 offices notariaux sur 5 existants en Nouvelle-Calédonie. Il s'agit des études :
    - Bernigaud et Bergeot
    - Calvet-Lèques Baudet Dessouter 
    - Lillaz Burtet Coste Mougel 
    - Rouvray

Mensuellement, les notaires envoient à l’ISEE les informations relatives aux transactions enregistrées (ventes effectives hors donations ou successions).  Les informations recueillies décrivent le bien, le prix de vente et sa localisation. (Consulter la fiche de recueil ici)

La parole aux professionnels
En plus des notaires, plusieurs professionnels du secteur immobilier, de la finance ou de la construction ont été invités à commenter les premières données de cet observatoire : 
• Monsieur François pour la Fédération Territoriale des Agents Immobiliers (FTAI) et Monsieur Bérode pour la Confédération des Professionnels de l’Immobilier (CPI), représentants des syndicats professionnels de l’Immobilier et de la CINC (Confédération de l’Immobilier en Nouvelle-Calédonie)
• Monsieur Dorner pour I2F - société spécialisée dans le financement d'opérations en défiscalisation (locale et métropolitaine) pour le compte de clients privés et d'investisseurs institutionnels (intermédiaires et sociaux)
• Monsieur Delpech pour Calédonienne d'Ingénierie - société spécialisée notamment dans le financement de projets dans le secteur du logement en défiscalisation métropolitaine (intermédiaire / libre / bailleurs sociaux)
• Messieurs Faure et Quéro pour la Banque de Nouvelle-Calédonie et la Fédération Bancaire Française actuellement présidée par la BNC
• Monsieur Azais pour CelecoBTP -  la Cellule Economique du Bâtiment et des Travaux Publics de Nouvelle-Calédonie

Nous tenons à remercier vivement les professionnels qui ont ainsi accepté de contribuer à ce panorama en partageant avec nous leur vision du secteur et leur perception des premières données de cet observatoire de l’immobilier. Ils nous ont confortés dans les caractéristiques générales des transactions enregistrées en 2014 et apportés leur expertise sur la lecture de certaines données, leur précaution de lecture et les voies d’amélioration de l’observatoire. 

Et demain 
Le dispositif de recensement des transactions immobilières mis en place en 2014 se poursuit et viendra enrichir cet observatoire.
Il sera intéressant de suivre l’évolution de ces données en 2015 : année affichant des taux bancaires historiquement bas, la mise sur le marché des biens acquis via les dispositifs de défiscalisation métropolitaine…. L’impact des évolutions économiques sur les transactions immobilières sur des zones comme VKPP.

Confidentialité et limites statistiques
Consulter le note explicative :  « comprendre les statistiques relatives aux transactions immobilières »

Eléments de contexte

Le financement bancaire de l’habitat en Nouvelle-Calédonie
Le financement de l’immobilier progresse en 2014 à un rythme plus marqué que l’année précédente. L’encours des crédits à l’habitat en faveur des ménages, dont 78,2% sont portés par les banques de la place, a crû de 2,6% sur un an, contre 1,7% en 2013 (IEOM, RA 2014). En 2014, 2 506 crédits à l’habitat ont été octroyés par les banques calédoniennes à des particuliers pour un montant total de 45,7 milliards F CFP (hors CASDEN).

Les dispositifs d’aide existants
Le PTZ ( Prêt à Taux Zéro), mis en place en 2011, est un prêt sans intérêt réservé uniquement à l’acquisition de la résidence principale (appartement neuf ou ancien, maison individuelle, achat d’un terrain en vue de la construction d’une maison). Le PTZ est plafonné à 15 millions F CFP pour les ménages ayant un projet de construction ou d’achat et justifiant de ressources inférieures aux plafonds définis par arrêté (consulter la Loi du pays n° 2010-12 du 17 décembre 2010 et l’arrêté). Un nombre croissant de ménages bénéficie de ce dispositif : 577 foyers en 2014 pour un montant total de 4,9 milliards F CFP, 367 en 2013 et 308 en 2012 (IEOM, RA 2014). 

Les Provinces continuent à attribuer un ensemble d’aides à la construction, à l’accession à la propriété ou à l’amélioration de l’habitat.
• Ainsi en province Sud, 38 projets de logements ont été initiés et 26 bâtiments livrés dans le cadre des aides à la construction de logements en accession à la propriété, qui s’adressent aux propriétaires d’un terrain à construire. En 2014, les aides à l’accession à la propriété pour les ménages primo-accédants se sont établies à 829 millions F CFP pour 287 foyers. Ces aides sont à la hausse par rapport à 2013, année durant laquelle 258 foyers ont bénéficié du dispositif pour un montant global de 747 millions F CFP. 
• En province Nord, les programmes d’aides à l’habitat sont gérés par l’association TEASOA. Huit programmes d’accession aidée au logement sont proposés, dont le programme Habitat de la Province Nord (HPN) prévoyant un ensemble de subventions pour les ménages primo-accédants aux revenus inférieurs à 330 000 F CFP par mois. L’association a enregistré un peu plus de 700 dossiers de candidatures en 2014, dont 60% au titre du programme HPN, en baisse de moitié par rapport à 2013. Parmi ces candidatures, 205 ont été agréées. 

La défiscalisation immobilière consiste à réduire ses impôts par le biais d’un investissement immobilier octroyant des avantages fiscaux. 
La loi de défiscalisation locale est une loi de Pays en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire qui a été adoptée le 13 décembre 2013 en Nouvelle-Calédonie. Elle concerne les primo-accédants à la propriété en vue d’y habiter à titre de résidence principale, mais aussi à l’acquisition d’un logement destiné à la location. Ce nouveau dispositif calédonien de défiscalisation bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu sur 6 années consécutives au taux de 30%. Par surface du logement, on entend la surface habitable augmentée de la surface des varangues (terrasse couverte ou véranda dans la limite maximale de 30 m²). La défiscalisation s’applique pour le moment jusqu’au 31 décembre 2015. Un projet de prorogation a actuellement à l’étude au gouvernement.

La loi Girardin est une loi de défiscalisation applicable dans les Départements, Communautés et Pays d'Outre-Mer, permettant d'obtenir une réduction d'impôts lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) destiné à la location pour une durée minimum de 6 ans en logement intermédiaire. Sa  particularité, elle n’est pas fonction du prix de revient, ni du prix d’investissement, mais de la surface qui s’entend comme suit : surface habitable + terrasse ou balcon jusqu’à 14 m². Le dispositif Girardin s’éteint progressivement puisqu’il n’est valable que pour les permis de construire obtenus avant fin 2012. Une partie du dispositif, l’investissement à but de résidence principale, demeure jusqu’à 2017 pour les Départements, Communautés et Pays d'Outre-Mer hors Nouvelle-Calédonie.
La loi Duflot Pacifique ou loi Duflot Outre-mer ouvre droit à 29% de réduction d’impôt. Il s’agit d’une incitation fiscale en faveur de l’investissement immobilier locatif dans le secteur outre-mer. La loi Pinel Outre-Mer a remplacé la loi Duflot Outre-Mer à compter du 1er septembre 2014 .
La loi Pinel Outre-Mer est une loi de défiscalisation permettant d'obtenir une réduction d'impôts lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) dans les Départements, Communautés et Pays d'Outre-Mer hors Nouvelle-Calédonie et destiné à être mis en location. Ce dispositif donne la possibilité à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts de 23% à 32% du prix de revient (prix d'achat + frais de notaire) étalée sur 6, 9 ou 12 ans dans la limite d'un ou deux investissements par an plafonné à 300 000 €.

Primo-accédants
Sont considérés comme primo-accédants tous ceux qui n’ont jamais été propriétaires de leur résidence principale (ni en Nouvelle-Calédonie, ni ailleurs) ou de parts dans une société qui détient des biens immobiliers. Cette qualité est attestée par les hypothèques pour les biens sis en Nouvelle-Calédonie,  pour la métropole ou ailleurs, c’est la déclaration de l’acheteur qui fait foi.